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完了！“XG”后買不了房，定金能退嗎？ 海南房產，陵水四季如春，當北國嚴冬季節，萬里冰封雪飄之時，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。

XG政策的出現，令得樓市一片談論紛紛，與此同時的是，也有一些陵水縣購房者受到XG政策的“誤傷”，由此造成的買賣糾紛也多了不少。惹禍對于陵水縣購房者而言，醉關心的是：陵水縣購房資格受限，原先交了定金、簽訂了陵水縣購房協議的海南房子，退房了定金還拿得回嗎？

一、“XG”后買不了房，定金能退嗎？

首先，定金與認購金不同，它是一種合同履行的擔保。根據我國民法通則和《擔保法》中的規定，簽訂合同當事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔保。如果陵水縣購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發商有權以陵水縣購房者違約為由不退定金。

也就是說，大多數情況下，定金確實是不退的。

其次，XG是政府部門調控陵水縣房產的措施，是屬于政策，不是法律，也不是法規。根據《合同法》中有關的規定，陵水縣房產XG并不會導致合同無效，包括定金合同、買賣合同以及陵水縣房產中介的居間合同。

但是，樓市調控行為是政府行為，屬于不可抗力。多數房屋購買合同中，都會將政府政策作為不可抗力明確出來，由此原因造成合同無法進行下去時，可以雙方協商解除合同，雙方互不承擔相關違約責任。

也就是說，因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。而房貸政策、XG政策，這些都是買賣雙方無法左右的，屬于第三方的原因。

二、“XG”后買不了房，要怎么才能拿回定金？

如果是因為“XG”原因，才直接導致買受方失去陵水縣購房資格，則陵水縣購房人可直接依據商品房買賣合同司法解釋條規，理直氣壯地要求開發商退還定金。

如果是因為“限貸”的原因，才導致買受方無支付能力，在這種情形下，開發商一般不會輕易退還陵水縣購房定金。因為，作為付款義務人的房屋買受人對合同訂立后可能出現的各種履行障礙，應當有充分、合理的預見，并對可能出現的履行障礙有相應的解決方案。

另外，在一般情況下，貸款成數的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此，在“限貸”情況下，想要回定金是一件比較困難的事。

三、如果在交易中享受了中介服務，但因為XG而導致交易不成，還需要繳納中介服務費嗎？

如果是因為政策出臺而導致房屋買賣合同無法繼續履行，中介公司不能以“已經促成雙方簽訂房屋買賣合同，其居間行為已經完成”為由要求支付中介費。但是，買方應支付中介公司為居間活動花費的合理費用。

四、那么在陵水買房時，如何防范“XG”、“限貸”等風險呢？

首先，在考慮陵水縣購房初期要做好相應的準備工作，比如先了解其他地區（尤其是相似地區）的陵水縣購房政策、樓市動向等相關信息。

其次，訂立合同時，在合同內預先約定好相關條款，比如因政策變動導致無法完成陵水縣購房，合同自動解除之類的內容；還有，也可以預先約定首付款為房屋總價款的百分比，例如若是因相關政策的出臺導致首付比例的提高，合同自動解除。

這樣一來，在一定程度上就可以預防因“XG”、“限貸”等原因導致的糾紛，減少雙方可能因此帶來的損失。

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