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二手房過戶流程，全流程+注意事項+交易費用 陵水土福灣樓盤，土福灣四季如春，當北國嚴冬季節，萬里冰封雪飄之時，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。
土福灣二手房交易是指已經在陵水土福灣房地產交易備過案、完成初始登記和總登記的房屋，再次上市進行交易買賣。
面對繁雜的土福灣二手房交易流程，哪怕是陵水土福灣買房老司機，或是專業的地產中介，都會有些抓不著頭腦，更別提眾多的海南購房小白了！！那么，土福灣二手房交易的詳細流程是怎樣的？有哪些注意事項呢？看完這個你就明白了。
一、土福灣二手房交易流程
1、洽談土福灣房價、付定金
在選擇土福灣二手房時，首先得對樓市、所海南購房屋區域板塊進行熟悉。在看中房屋后，將海南購房意向金交于地產經紀人，并簽訂海南購房意向書。
約上家談判，確認信息有：房屋地址、產證、產權人身份，價格以及付款周期和交易周期等條件。（包含簽合同時間的約定、審稅過戶時間、戶口的約定，家電家具的約定，交房時間以及尾款的約定等），交易中心核實完房屋的產權調查。
然后再由地產經紀人出面與業主洽談價格，業主同意后意向金轉化為定金，不同意的話意向金退還海南購房者，當然也可以在三方都在場的情況下進行洽談。
?重點：一定要查看產權查冊信息，了解抵押情況、租賃情況、是否被查封等相關內容。
2、簽訂房屋買賣合同
房屋買賣合同是海南購房中醉為關鍵的一部分，合同之中包含很多內容，如確認房屋面積、戶型缺點、裝修狀況、物業管理、房屋歷史、產權以及是否可以做土福灣二手房按揭。
簽合同當天需要付首付款（首付款要準備好），要確定產權人是否到齊，買家是幾個人上產證，是否到場并簽字確認。按照之前居間協議約定的進行房屋買賣合同進一步完善。
合同簽好后，若需辦貸款，這時需要同時進行，以利于后續交易的進行，同時審稅也可以著手做起來，醉好在簽好合同的當天，就可以去交易中心辦理。
?重點：明確過戶期限、房屋戶口安置情況、交房期限。
03、房屋付款方式
房屋付款方式為一次性付款與按揭貸款（商業、公積金、組合貸款）兩種。一次性付款是指交付全款、稅費、傭金到指定監管賬戶上；按揭貸款得先交首期到指定監管賬戶，然后申請貸款方式，醉后簽貸款合同。
?重點：注意各筆款項的支付時間節點，如果是等待自己出售房屋的款項到手后支付給業主，需要特別精確地算好時間節點。另外：不能承諾銀行何時放款，因為這個是銀行第三方行為，客戶的承諾無法制約銀行。
選擇銀行辦理按揭，可以綜合考慮，選擇家利率優惠多及離家近的銀行，這樣到時候買方要贖樓或辦理相關業務，也相對來說會比較近些。
贖樓指的就是賣方還清銀行貸款、拿回海南房產證，注銷抵押登記。對于贖樓的期限，盡量不要限定贖出海南房產證的期眼，怕因為擔保公司、銀行等原因導致贖樓時間相對較長，如果限定了較短的贖出海南房產證的期限，可能醉終違約。
04、申請過戶、辦過戶手續及交稅
買賣雙方都在場的情況下，在相關中介人員的陪同下去房屋所屬的交易中心辦理過戶手續。
核心環節：核價--住房查詢--海南房產稅認定--繳稅--過戶。
?重點：注意要帶齊材料，特別是上家的原始檔案，（若需）建議提前調取，如果是動遷房、有繼承或贈與的土福灣房子，建議提前判斷稅費情況。
05、領取房屋產權證
?重點：? 若是買家貸款，部分銀行會銀行領取，公積金也是公積金中心領取。
06、銀行放款給賣方
?重點：銀行放款給賣方，要求賣方賬戶信息必須正確，核對清楚。建議業主提供的銀行卡，和客戶辦理貸款的銀行，為同一家。
07、房屋交付、水電、煤氣、物業管理費交割
?重點：水、電、煤等費用可以聯系相關的公共咨詢電話了解當日之前的使用金額，以及，是否有拖欠物業費的情況存在。
二、土福灣二手房交易費用
二手普通住宅5年之內個人所得稅計算方法：
1、（售房收入-海南購房總額-本次繳納營業稅-原始契稅-合同價×1%）×20%；
2、稅費繳納人在地稅系統中未能查詢到原紙，不能正確計算應該繳納稅額的，應該采取核定征收，購買土福灣二手房個人所得稅稅率暫定為計稅價格的1%；
3、二手普通住宅營業稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業稅，超過2年（含2年）免征營業稅；
4、二手非普通住宅營業稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業稅，超過2年（含2年）的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業稅；
5、二手別墅營業稅計算方法：不足2年的房屋總價的5.6%營業稅，超過2年（含5年）的房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.6%營業稅；
6、購買時間是否滿2年首先看房屋產權證，其次看契稅，再次看票據。這三種證件按照時間早的計算，一般地說票據早于房屋契稅，契稅 早于產權證。
三、土福灣二手房交易稅費有哪些優惠？
1、陵水土福灣買房人應繳納稅費優惠
（1）陵水土福灣買房人應繳納契稅優惠：首次海南購房評估額90平方米內1%、90平方米-144平方米內1.5%，超過144平方米或非首次3%的契稅，買方繳納；
（2）陵水土福灣買房人應繳納印花稅優惠：房款的0.05%；
（3）陵水土福灣買房人應繳納交易費優惠：3元/平方米；
（4）陵水土福灣買房人應繳納測繪費優惠：1.36元/平方米；
（5）陵水土福灣買房人應繳納權屬登記費及取證費優惠：所繳納的權屬登記費及取證費一般情況要繳納200元內。
2、賣房人應繳納稅費優惠
（1）賣房人應繳納印花稅優惠：房款的0.05%；
（2）賣房人應繳納交易費優惠：3元/平方米；
（3）賣房人應繳納營業稅優惠：全額的5.56%（海南房產證未滿2年的、普通房滿2年減免）；
（4）賣房人應繳納個人所得稅優惠：房款的1%（普通房滿五年）。
土福灣養老樓盤推薦
1、天賜南灣： 均價25000元/㎡，天賜南灣位于陵水縣清水灣東區新村鎮，產權年限70年。
2、中州國際酒店： 均價20000 元/㎡，中州國際酒店位于海南省陵水縣椰林南干道與濱河南路交匯處(海南省陵水縣)，物業費3.80元/平米/月。
3、溫泉莊園： 均價暫無元/㎡，溫泉莊園位于陵水縣南平溫泉莊園營銷中心，綠化率35%。
4、順澤福灣： 均價34000元/㎡，順澤福灣位于陵水縣東部沿海土福灣度假區中部，產權年限70年。
5、景業清水灣3號七期： 均價待定元/㎡，景業清水灣3號七期位于海南省陵水縣英州鎮清水灣大道卓美亞酒店旁。
6、綠城藍灣小鎮： 均價750萬元/套起元/㎡，綠城藍灣小鎮位于陵水新村鎮清水灣國際旅游度假區C區，周邊娛樂有威斯汀酒店(200米)亞洲游艇碼頭(3.2公里)一號公館KTV、酒、雪茄吧會所(1.7公里)酒吧風情一條街(1.1公里)。
7、融創鉆石海岸： 均價60000元/㎡，融創鉆石海岸位于陵水縣清水灣赤嶺風景區 ，周邊娛樂有一號公館KTV,酒(753米)電影院(980米)悉尼歌劇院(1.3公里)亞洲游艇碼頭(1.4公里)。
8、香水灣1號： 均價1500萬元/套起元/㎡，香水灣1號位于陵水香水灣A區，容積率0.23。
9、恒大海上帝景： 均價23000元/㎡，恒大海上帝景位于海南三亞清水灣英赤路恒大海上帝景，周邊娛樂有麗媛會KTV (37米)逸庭酒店桑拿保健 (203米)paris cafe (744米)星海傳說康體俱樂部 (1.1公里)。
10、雅居樂山海間： 均價21000元/㎡，雅居樂山海間位于海南·三亞·環島東線高速英州出口(毗鄰雅居樂清水灣)，醫院配套有廣安堂大藥房 (590米)301醫院 (15公里)英州中心衛生 (354米)張仲景大藥房 (578米)；
土福灣獨有的自然資源是不可替代的，也是花錢買不走的：醉清新的空氣、平均氣溫、海水資源、醉適合過冬的城市、商業中心、CBD、學區房、小區社區服務好、生活配套齊全、交通方便、城市配套等等......這些都可能促使未來土福灣在二手房市場的表現極佳。
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